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Bajísima morosidad en los hipotecarios UVA: el problema es la inflación, no el sistema

Los datos oficiales del Banco Central indican que la morosidad entre los deudores de créditos hipotecarios UVA es de apenas el 0,5%. En concreto, sobre un universo de 104.000 créditos otorgados entre mayo de 2016 y junio de 2018 -luego la disparada del dólar y la inflación frenaron en seco la operatoria- apenas 575 deudores registran algún atraso superior a los 90 días en el pago de la cuota.

El resto, pese al indudable peso creciente que cada cuota ajustada por inflación tiene sobre los ingresos familiares, está haciendo esfuerzos para estar al día con la deuda.

Clarín recabó datos de los bancos que estuvieron más activos en la operatoria “hipotecarios UVA” que, desde ya, refrendan los datos del Central.

– En el Banco Nación informaron que tienen 47.000 hipotecarios UVA otorgados, la morosidad alcanza apenas el 0,25% y registraron 129 familias con problemas para estar al día con la deuda. Todas fueron contactadas para consensuar un plan de pagos alternativo.

Banco Provincia de Buenos Aires. Registra 16.677 préstamos hipotecarios UVA vigentes. La mora es de 0,8%. Recientemente, el Directorio del Bapro resolvió bonificar la parte de las cuotas de los préstamos hipotecarios destinados a vivienda única cuando afecten más del 35% de la sumatoria de ingresos de las personas deudoras.Hasta el momento se recibieron 266 consultas y hay 46 trámites iniciados.

– Banco Ciudad de Buenos Aires. Tienen 9.000 hipotecarios UVA en cartera, por unos 30.000 millones de pesos. La mora total de hipotecarios (UVA y tradicionales) es del 0,8%. Hicieron uso de la reprogramación del préstamo un 2,9% de los deudores, es decir pasaron al final de la vida del préstamo las cuotas adeudadas.

– En el Banco Macro tienen solo cuatro préstamos en situación de morosidad mayor a 90 días sobre un total de 5.334 préstamos hipotecarios UVA.

– En el Banco Santander computan 6.281 hipotecarios UVA otorgados y solo el 0,2% (12 carpetas) registra algún atraso en el pago de la cuota.

Banco Galicia: Hay 5500 clientes con préstamos hipotecarios UVA. Son casi 8.400 millones de pesos y la morosidad ronda el 0,8%

Si bien, como se dijo, la operatoria está virtualmente paralizada, en estos días aparecieron casos de familias muy preocupadas por haber incurrido en la morosidad y enfrentar un escenario claramente no deseado: la perspectiva de vender la casa para saldar la deuda o, peor, enfrentar un remate judicial.

Razonablemente, las estadísticas del sistema de hipotecarios UVA no alcanzan para aliviarle la vida al puñado de familias en problemas.

Razonablemente también, estos pocos casos particulares no pueden tomarse como argumento ni como evidencia de que el sistema de créditos hipotecarios UVA está mal concebido ni menos que es una estafa a la buena fe de las familias que optaron por este tipo de crédito.

Como se ve, no hay un problema sistémico ni mucho menos. Si bien históricamente el crédito hipotecario registra bajos niveles de morosidad, en los bancos resaltan que el grueso de los créditos se otorgó, en el caso de los UVA, con una relación cuota-ingreso del 25%.

El desfasaje entre los salarios y la inflación que se aceleró desde mediados de 2018 y hoy implica -groso modo- que la relación cuota-ingreso saltó al 35%. En otras palabras, podría decirse que la cuota aumentó en línea con lo que le podría haber aumentado el alquiler a alguien que en lugar de convertirse en propietario se mantuvo como inquilino.

Es verdad que hubo varios auxilios para los deudores UVA. En agosto de 2019 se congelaron las cuotas -con una breve liberación entre enero y marzo de 2020-  hasta enero de 2021

Hace un año, antes que se iniciara el segundo congelamiento, el Banco Central había informado que de 103.609 créditos UVA otorgados a personas humanas en el sistema financiero solamente 781 se encontraban en situación irregular. En abril se descongelaron las cuotas, pero ningún deudor deberá integrar al pago de la cuota más del 35% de sus ingresos.

La característica del UVA es que el capital adeudado no se licua, porque se ajusta a la par de la inflación. Eso permite que la cuota inicial de un hipotecario UVA resulte mucho más baja que un hipotecario tradicional. En el tradicional el banco, para cubrirse de la licuación del capital, aplica una tasa de interés más alta y además, se cobran más intereses al principio del crédito. Por esa razón, el hipotecario UVA, al arrancar con una cuota menor, permite que más familias puedan aspirar a tomar ese tipo de crédito. Por la sencilla razón de que al ser la cuota más baja, queda al alcance de ingresos familiares más bajos.

Esto es lo que permitió la explosión del crédito hipotecario en Chile, Uruguay o Colombia, entre otros países.

Existe también la queja de que las familias pagan al día y el capital adeudado no para de subir. Es verdad. La deuda sube pero en términos nominales. Pero desciende mes a mes en UVAs, la unidad de cuenta de los créditos, si se mantienen al día las cuotas.

Un ejemplo. Si alguien tomó un hipotecario por 100.000 UVA el 1 de junio de 2017 se endeudó en $ 1.848.000, porque la UVA valía $ 18.48. Hoy la UVA vale $ 73.36, por lo que esas 100.000 UVAs hoy valen 7,36 millones de pesos.

Si los salarios hubieran caminado desde entonces al mismo ritmo que la inflación, la relación cuota-ingreso sería exactamente igual. El problema fue que los salarios perdieron contra la inflación. Aunque no tanto como para que las familias, en forma masiva, hayan caído en la morosidad.

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