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Los precios de los inmuebles bajan: ¿ya se llegó al piso?

El mercado inmobiliario afronta un período atravesado por la falta de ventas, la volatilidad del dólar y la escasez de créditos hipotecarios. Es un escenario que comenzó a configurarse en abril de 2018, con la primera devaluación, y que se consolidó hasta el día de hoy. El resultado está a la vista: según la consultora Reporte Inmobiliario, en los últimos dos años, el precio promedio de las propiedades cayó 26,8% en Capital, 32,9% en GBA y 39,5% en el interior del país.

Dicen los expertos que el derrumbe de valores de las viviendas usadas fue paulatino y que las nuevas cayeron aún más, por lo cual la brecha se achicó. “En 2016, la diferencia entre el metro cuadrado a estrenar y el usado en Capital era del 10%. En plena euforia de los créditos UVA llegó al 17% y hoy es del 7%, promedio”, recalca Daniel Bryn, titular de Bryn Real State. En el mercado se preguntan: ¿los precios tocaron piso?

Aunque con matices, en el sector creen que no y que es muy factible que sigan bajando por varias razones. Por un lado, distinguen que los valores de las viviendas a estrenar se acomodan más rápido a los saltos del tipo de cambio. “Medida en dólares blue y por la contracción de la demanda, la construcción bajó entre 25 y 30%. Al usado le lleva más tiempo”, señala Damián Tabakman, presidente de la CEDU (la cámara de los desarrolladores inmobiliarios).

Por la falta de ventas, la oferta de propiedades está en sus máximos históricos. Según Bryn, en Capital hay 156.000 inmuebles a la venta, un récord: 114.000 departamentos, 10.200 PH, 6.400 terrenos, 6.200 oficinas y 5.600 casas. “El resto son cocheras, depósitos y locales”, enumera.

La acumulación de stock, según indica el Monitor Inmobiliario, una estadística que elabora el propio Bryn, varía según la zona. En 2017, había en promedio 3 propiedades a la venta por manzana. “Hoy tenemos 10 y en barrios como Recoleta, Belgrano y Palermo, el promedio llega a 30”, subraya Bryn. Por este motivo, concluye que “los precios no terminan de bajar”. El titular de RE/MAX Premium, Ariel Champanier, es más terminante: “No hay motivos para que los precios no sigan cayendo”, sentencia.

El empresario expresa su convencimiento al respecto. Argumenta que la brecha con el metro cuadrado nuevo se achicó porque “el usado todavía está caro y porque el costo de la construcción cayó” nuevamente, tras la última suba de la cotización del blue. “En el mercado inmobiliario -puntualiza Champanier- la única moneda que vale es el dólar”.

A diferencia de los inversores, cuya lógica para vender radica en el costo de reposición, los propietarios resisten a la idea de ceder con los precios. Por lo menos en teoría. En el primer semestre de 2021, el metro cuadrado usado en Capital bajó 4%. “No es un cambio brusco, pero la tendencia continuará. La única forma es que se mueva la demanda. La cantidad de operaciones creció algo, pero en los niveles más bajos en 20 años”, acota Bryn. Sobre esto, dice que en Capital se escrituran 1.900 propiedades. “En los tiempos del UVA, eran 7.900, es decir 4 veces más”, añade.

La actividad varía según el área. Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, aclara que “en el último año se registró una demanda más sostenida en Provincia que en Capital, donde la baja de precios fue más marcada”. Con respecto a esto, el experto explica que también incide el efecto de la pandemia, ya que se acentuó “la búsqueda de lotes y viviendas en áreas suburbanas y dentro de barrios cerrados”.

Tal como ocurre en otras partes del mundo, la gente hoy prefiere vivir en lugares alejados de las grandes urbes por el auge del teletrabajo. En otro sentido, Gómez Picasso no prevé una recuperación en el nivel de ventas en el corto plazo y pronostica nuevas bajas en los valores de las propiedades por “falta de crédito, la crisis económica, la ley de alquileres y la baja de sueldos medidos en dólares”.

Pero el especialista subraya el impacto demoledor del cepo cambiario en el nivel de actividad. “Históricamente -dice Gómez Picasso- con cepo o corralito la gente no compra propiedades. El vendedor quiere los billetes arriba de la mesa y con el cepo esto es prácticamente imposible”.

Los precios de los inmuebles suben y bajan a velocidades diferentes, según sean usados o a estrenar. Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima, explica que la baja de precios en 2002 fue más importante que la actual. “En la salida de la convertibilidad, los valores bajaron cerca del 50%, pero esta vez los propietarios no están endeudados en dólares como en aquella ocasión”, dice. De todos modos, señala que las pocas operaciones que se concretan “se aplican con quitas de entre 15 y 25% sobre los valores publicados”.

Pepe coincide en que el mercado está muy planchado y con muy pocas consultas. No obstante, asegura que las ventas no dependen tanto del precio. “Los únicos que compran son los que tienen los dólares guardados. Lo que determina el precio es la oferta y la demanda. Las que sí bajaron muchísimo son las oficinas, porque el nivel de vacancia es altísimo. Los locales, en cambio, se mantienen porque los propietarios prefieren retenerlos”, graficó el empresario.

El gerente general de LJ Ramos, Diego Cazes, analiza el contexto de otra manera. “El mercado refleja distintos comportamientos según la zona. En Vicente López -ejemplifica- cayó muy fuerte el precio del usado. En otros lugares, no tanto”. Sobre la evolución de los valores entre nuevos y usados, Cazes sostuvo que hay todavía hay que esperar. “La diferencia actual es una foto, la película es más difícil”, comenta.

La brecha hoy se achica en función de la última escalada del blue, que abarató relativamente el costo de la construcción. “Ahora, si la intención del Gobierno es pisar el dólar, eso podría encarecer la construcción”, dijo. “¿Si los precios pueden seguir bajando? Es complicado anticiparlo, pero los valores se acomodaron bastante. Ocurre que el mercado sube muy rápido cuando aparece la demanda y baja muy lento”, opinó.

En Capital hay 156.000 propiedades a la venta

Visto en perspectiva, los precios de las propiedades suben y bajan en función de la demanda. Los entendidos, no obstante, analizan otras variables que inciden en los valores, como el nivel de stock, el tipo de cambio y la facilidad para obtener préstamos hipotecarios. En Capital, según indica un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado de una vivienda usada marcó un récord de US$2.367 en mayo de 2019. Hoy vale US$1.732, lo que representa una caída de 26,8%.

Los precios actuales remiten al año 2014, cuando cotizaba en US$1.694 (ver infografía). Las caídas en GBA y el interior del país fueron mucho más pronunciadas: 32,9% (US$1.502 el metro cuadrado) y 39,5% (US$973), respectivamente. La marcada parálisis del mercado inmobiliario queda reflejada en el stock acumulado de propiedades. En Capital, “hay 156.000 inmuebles a la venta: 114.000 departamentos, 5.600 casas,10.200 PH, 6.200 oficinas y 6.400 terrenos”, enumera Daniel Bryn, de Bryn Real State.

Evolución de la oferta en CABA

Departamentos en alquiler y en venta en CABA


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Fuente Maure Inmobiliaria
Infografía: Clarín


Así las cosas, en la Ciudad de Buenos Aires, el 61% de la oferta son propiedades usadas y el 39%, a estrenar y en construcción. En el primer semestre del año, los precios cayeron 4% en promedio y los barrios que lideran el ranking fueron Monte Castro (7,5%), Agronomía (6,4%), San Cristóbal (5,6%) y Barracas (5,3%), según un informe de Monitor Inmobiliario en base a datos de Zona Prop.

Bryn explica que las caídas más pronunciadas se registraron en los barrios periféricos y un reflejo palpable es la cantidad de propiedades a la venta en cada lugar. “En 2017 -grafica Bryn- el promedio era de 3 por manzana. Hoy estamos en 10 y en algunos barrios, como Recoleta, Palermo y Belgrano, son 30”.

El ranking de barrios con mayores bajas en lo que va de 2021 lo completan Villa Santa Rita, Nueva Pompeya, Recoleta, Constitución, Palermo, Villa Crespo, Belgrano y Colegiales.

En cuanto a stock de propiedades a la venta, los barrios que lideran son La Paternal, Belgrano y Coghlan, que superan el 12% del total. De todos, SanTelmo sobresale: “En ese barrio, el 18% de los inmuebles están a la venta”, dice Bryn. Por su ubicación, se trata de una de las áreas de mayor interés turístico, uno de los rubros más castigados por la pandemia.

Diego Cazes, socio gerente de la inmobiliaria LJ Ramos, señala que el nivel de demanda marca el rumbo de los precios. “La demanda actual está muy débil, no obstante eso no implica necesariamente que los valores bajen. El mercado ya se acomodó bastante”, opinó el especialista.

Cazes interpreta que hay otro aspecto a tener en cuenta y es el costo de mantenimiento de las propiedades que no se venden. “Muchos edificios están muy mal mantenidos y eso también impacta en el valor”, asegura.

Para Cazes, a diferencia de las oficinas, que en su mayoría cuentan con un encargado de mantenimiento aunque estén vacías, “hay mucha gente que no quiere, o no puede, pagar las expensas, y existen muchos edificios con deterioros importantes”.

En el mercado también observan la diferencias de precios entre las propiedades nuevas y usadas, que en los últimos años se vienen achicando.

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